Риэлтор для поиска помещения.
Он точно найдет то, что надо?Риэлтор — это специалист по недвижимости, осуществляющий продажу или поиск недвижимости для покупки или аренды с минимальными рисками.
Стоимость услуг риэлтора.
Данного специалиста обязательно необходимо учесть в формировании инвестиционного плана открытия ресторана, ведь расходы на его услуги от 10 % до 100 % от месячной арендной платы.
Ценность настоящего риэлтора заключается в том, что у него имеется база свободных помещений, он взаимодействует с другими коллегами и именно поэтому подобные риэлторы ценятся. Часто это люди с опытом работы более пяти лет в данной области.
Существуют также начинающие риэлторы, которые умеют пользоваться www.cian.ru и www.avito.ru, данные ресурсы часто пользуются спросом у тех, кто ищет или сдает помещение в аренду.
Подобным образом работают многие даже профессиональные риелторы, поэтому если ваша задача достаточно простая и для вас при наличии юриста не составляет труда заключить договор, то имеет смысл самостоятельно разместить свое объявление на данных площадках, что значительно сэкономит вам средства.
Но если стоит задача достаточно сложная, необходимо подобрать помещение под определённые параметры, проверить наличие всех технических условий, проверить контрагента и многое другое, то работа риэлтора может быть весьма оправдана.
Профессионал или новичок?
Перед тем как начать работать с тем или иным риэлтором, мы советуем проверить его компетентность, задать список вопросов и получить на них ответы, ведь риелторы бывают разных специализаций, но в нашем случае необходим специалист, который разбирается в помещениях для общепита.
Анализ и оценка помещения.
Оценка помещения заключается не только в том, чтобы понять насколько оно хорошее по габаритам, но и также, где оно расположено, возможно в торговом центре, на этаже рядом с якорным арендатором, или в ТЦ, где нет арендаторов и все помещения пустые, возможно это стритритейл, тогда в какой точке города, какие заведения находятся поблизости, имеется ли парковка и т.д.
Подобный анализ вам может предложить практически любой риэлтор, но конечно готовить тщательный анализ по каждому выбранному помещению не верно и дорого.
Ещё в начале проработки концепции можно определить, каким требованиям должно соответствовать помещение и уже после, дать задание риэлтору найти его, данные требования вы также можете прописать и в договоре.
Сложность предоставления задания риэлтору заключается в том, что в его формировании участвуют несколько специалистов.
Для примера, чтобы значительно снизить стоимость затрат на содержание ресторана, можно найти помещение с приточной вентиляцией, где подача воздуха осуществляется в достаточном объеме, и вот тут вопрос, а сколько воздуха необходимо подать в помещение, которое найдёт риэлтор?
Даже профессиональный риэлтор не сможет вам ответить, но сможет инженер-проектировщик систем вентиляции, поэтому, ещё на стадии проработки концепции, можно определить, сколько необходимо объема воздуха удалить и сколько подать, но эти цифры будут приближенными к реальным, т.к. точные данные будут получены после проектирования ресторана под конкретное помещение. Подаваемый арендодателем приточный воздух, в ряде случаев, может сэкономить от 500 000 р. в год.
Второй важный вопрос, сколько выходов из помещения вам необходимо, если в ресторане предполагается более 50 посадочных мест и полноценная кухонная зона?
Ответ: у данного помещения должно быть минимум три выхода.
Два выхода из зала с шириной проема не менее 1200 мм для эвакуации посетителей и лучшего всего, если эти выходы будут разнесены друг от друга на расстояние не менее 12 м и третий выход для зоны разгрузки-погрузки, чтобы не возить днем коробки с продуктами через зал для посетителей и не пересекаться чистыми и грязными потоками с официантами. Данное условие позволит соблюсти противопожарные нормы и избежать штрафов и закрытия помещения, а так же соблюсти нормы СанПин и ХАССП.
И третий важный вопрос, какая возможна максимальная нагрузка на перекрытие, где будет располагаться ресторан?
Часто, в старых зданиях перекрытие рассчитано на нагрузку не более 200 кг/м2, что очень мало для устройства рестороана, необходимо минимум 400 кг/м2, но лучше 500-700 кг/м2. Эта нагрузка определяется не только с учетом веса оборудования, мебели и посетителей, но так же с учетом всех строительных материалов, которые закладывает в проект архитектор. Если все это учесть, то после открытия ресторана не возникнет обрушений и деформации наполного покрытия.
Это только часть из десятков вопросов, которые необходимо учесть при поиске помещения. Чем больше помещение соответствует требованиям концепции, тем быстрее и с меньшими затратами вы откроете ваш ресторан.
P.S.: В нашей практике было такое, что помещение не соответствовало многим требованиям, вот только оно находилось в очень проходимом месте, с "бешеным" трафиком. Когда подобные помещения освобождаются, многие не задумываются о требованиях, часто можно все переделать и доделать, но тут уже главное наличие бюджета, ведь собственники помещений с высоким трафиком не будут за свой счет стараться удовлетворить всем вашим требованиям.
Проверочный чек-лист для оценки помещения:Стоимость риэлтора.
Для открытия нашего ресторана мы планируем не выходить за рамки 5000 р./м2 в месяц, и максимальная площадь ресторана составит не более 500 м2, поэтому сумма затрат в месяц на аренду составит не более 2 500 000 р.
Следовательно, плата риэлтору за поиск и сопровождение объекта составит не более 2 500 000 р.
Кто-то скажет, что 100% выплачивать риэлтору, это слишком много, но если ресторан будет расположен "на красной площади", там и сверху отдать найдутся желающие, все зависит от локации и других факторов, которые необходимо соединить в одно целое и уже после дать оценку комиссии риэлтора и арендной ставке.
Мы составляем инвестиционный план на наших "максималках", затем в процессе работ над открытием ресторана, можно будет сэкономить, при необходимости.
Итог!
Каким бы профессиональным не был риэлтор, он не сможет найти вам подходящее помещение, если вы не предоставите ему техническое задание, где будут указаны все параметры, которым оно должно соответствовать, в том числе и стоимость за м2.
Поэтому, перед началом, важно все проработать с маркетологами, инженерами, дизайнерами и операционистами, а уже после, риэлтор добавит свой профессионализм и подскажет вам остальные нюансы.
Вы можете обратиться к нам и получить полный пакет услуг по подбору помещения.
Услуги
Хотите довериться профессионалам и быстро выполнить задачу?
Мы всегда готовы предложить вам наши услуги.
Поиск помещенияцена договорнаяПодготовка требований для поиска помещенийот 20 000 р.
