Аренда помещения под ресторан. Договор аренды и технические условия помещения

Содержание статьи:

Введение

Аренда помещения под ресторан — это не просто поиск «хорошего места». Это стратегическое решение, от которого зависит окупаемость проекта, стабильность работы и даже ваша репутация на рынке. В этой статье мы подробно разберем, какие технические и юридические моменты важно учесть, чтобы открыть заведение без лишних затрат и головной боли.

Технические условия для подбора помещения.

Большинство ошибок допускается именно на этапе выбора. Рестораторы смотрят на площадь, цену и проходимость, но забывают проверить инженерные системы, из-за чего потом тратят миллионы на их переделку.

Основные технические условия:

Электроснабжение: 220В и/или 380В. Нужны три фазы? Возможно это уже доп. средства за монтаж и оборудование. А заведен ли кабель или надо его самим тащить от ВРУ?
Водоснабжение: ХВС и ГВС. Нет горячей воды — придется ставить бойлеры и платить больше за электричество.
Канализация: наличие К1 хозяйственно-бытовой и особенно К3 — технологической канализации. Без неё — необходима установка жироуловителей.
Вентиляция: приточная, вытяжная, санузловая, технологическая. Важно: технологическую вытяжку нельзя направить в окно — только на крышу или в центральную шахту, либо придется ставить дорогую очистную установку(какую лучше, разберем позже).
Отопление: водяное радиаторное. Электрическое отопление стоит дороже, в том числе с помощью кондиционеров.
Холодоснабжение: наличие кондиционеров или фанкойлов.
Пожарная сигнализация и оповещение: обязательны по нормам.
Структурированные кабельные сети: интернет, сигнализация, музыка, видеонаблюдение — подводка, кабели, точки.
Наличие нескольких входов: по СанПиН, для персонала и гостей — разные потоки.

⚠️ Без технического специалиста понять все эти параметры почти невозможно. Лучше сразу обратиться за аудитом — мы в компании «Правильный проект» подбираем помещение и составляем техническое заключение до подписания аренды.

Разберем подробнее каждый пункт технических условий:

1. Электроснабжение

Первое, что необходимо определить, какое напряжение необходимо для вашей концепции заведения, 220 или 380 В, то есть одна фаза или три фазы.

Часто в помещении заведена только одна фаза и, чтобы осуществить трехфазное подключение необходимо провести ряд мероприятий со стороны арендодателя, что повлечет за собой затраты, а чьи они будут, зависит от того, как вы договоритесь и на сколько вы интересны, как арендатор.

Если в помещении уже заведён кабель, то вам не потребуется его прокладывать, но в случае необходимости, достаточно дорого это может стоить, если надо запитать помещение по 3-м фазам, где только метр длины кабеля может стоить в районе 4 000 р. Представьте, если вам необходимо вести будет трассу 50 метров, это уже 200 000 р. просто за кабель, а еще к нему нужны лотки, расходники и монтаж, поэтому, лучше, чтобы он уже был заведён в помещение.

Ещё хорошо, когда в помещении уже установлен электрический щит, с автоматическими выключателями и счётчиком. И такое тоже бывает!

Например, остался от предыдущих арендаторов, вам остается только проверить хватит ли вам мощности, сделать это можно по вводному автомату и в случае большего количества потребителей, вы можете внести некоторые изменения в конфигурацию щита и добавить автоматических выключателей, это будет стоить намного меньше, чем если вы приобретёте новый.

Есть такие понятия как категория надёжности электроснабжения. Например чаще всего помещения запитывается по одному кабелю, то есть по третий категории, это значит, если кабель где-то повредится, то питания вашему заведению уже не получить, придется ждать ремонта, а это значить, помещение будет простаивать и, кто-то должен понести расходы. В данном случае, вы можете просто прописать в договоре, что в случае отключения электропитания, ответственность будет лежать на арендодатели и на него ложатся все издержки. Например, у вас продукты в холодильниках могут испортиться за то время, пока будут осуществлять ремонт кабельной линии.

Поэтому, чтобы избежать подобных сложностей можно запитать помещение по второй или первой категории надёжности. Вторая категория подразумевает подключение по двум кабельным линиям, и в случае повреждения одной из кабельных линий вся нагрузка полностью переходит на не поврежденную, первая категория подразумевает два кабеля, и в случае повреждения двух кабелей, имеется третье резервное питание, чаще всего от дизеля-генератора.

Часто между арендатором и арендодателем идут споры о правильном определении категории надежности, мы давно проработали данный вопрос и если вам необходимо будет помочь в решении, то обратитесь к специалистам нашей компании ПРАВИЛЬНЫЙ ПРОЕКТ, они вам помогут.

2. Водоснабжение

Традиционно водоснабжение бывает холодным и горячим. Достаточно редко бывают проблемы с подключением холодного водоснабжения, но если они происходят, то это случаи, когда диаметры водопровода меньше необходимого и больше предусмотреть диаметр невозможно, так бывает в 1-ом случае из 100. Когда из холодного снабжения, всегда можно предусмотреть проточный или накопительный нагреватель, и обеспечить помещение горячей водой, но лучше, когда горячее водоснабжения уже предусмотрено, это значительно снизит ваши затраты на электроэнергию.

Полностью исключить установку нагревателей, наверно не получится, ведь ежегодно происходит отключение горячего водоснабжения на две недели, и в этот период без нагревателя не обойтись, либо придётся мыть посуду в холодной воде, что однозначно доставить значительный дискомфорт вашим сотрудникам.

Исходя из вашей концепции, вы сможете определить какие диаметры холодного и горячего водоснабжения вам потребуется, обычно это делается из расчёта количества приборов-потребителей и посадочных мест в зале.

3. Канализация

Частой ошибкой рестораторов, является выбор помещения без наличия технологической канализации, она обозначается в проектах как "К3". Данная канализация удаляет жировые отходы от моек для посуды и посудомоечных машин, а так же от трапов в полу.

В случае отсутствия данной канализации, необходимо предусматривать жироуловитель, который может быть как локальный и устанавливаться под мойкой для посуды, так и общий для всего цеха. В случае, если предусмотрен общий жироуловитель на весь цех, под мойкой все равно рекомендуется установка локального, он позволит уменьшить частоту засоров на трассе канализации.

В случаях, когда технологическая канализация отсутствуют, должна присутствовать хозяйственно-бытовая канализация К1, которая используется в санузлах для посетителей, а так же используется для удаления отработанной воды после мытья рук и в случае отсутствия технологической канализации именно в неё и осуществляется подключение после очистки от жировых отложений.

4. Вентиляция

Наверно один из самых проблемных вопросов для общепитов является наличие вентиляции. Многие рестораторы просто не обращает на меня внимание до момента производства проектных работ, когда выясняется, что отсутствует приточный воздух, а подаваемый вновь необходимо подогревать.

Встаёт вопрос, как же его подогревать, наверно это можно сделать электричеством?

Самое простое решение именно такое, но оно самое затратное в дальнейшем.

Если ваше помещение более 100 квадратных метров, то за зимний период на подогрев воздуха в Москве может быть потрачено около 250 000 р. и более, а за пять лет это 1 200 000 р., большую часть которого можно сэкономить, если осуществлять подогрев воздуха с помощью горячей воды, но она не всегда предусмотрена для подогрева вентиляции, а просто внедриться в систему отопления вы не можете, так как это разбалансирует всю систему.

Поэтому, чтобы снизить свои расходы, наверно даже в первую очередь, необходимо определить, подается ли в помещение приточный воздух, и в случае его отсутствия уточнить у арендодателя о наличии горячего водоснабжения для подогрева.

Часто, проблемой также является технологическая вытяжка, через которую удаляются запахи и жировые испарения в момент приготовления еды. Данную вытяжку необходимо ввести на самую верхнюю точку здания. В случае с жилым фондом, когда арендуемое помещение находится в пристройке и если данная вытяжка не предусмотрена, то организация общепита невозможна, в противном случае при проверке помещение могут закрыть. Также, если организовать данную вытяжку на крыше пристройки, то запахи могут помешать жильцам, и они напишут жалобу.

На сам деле есть выход из данной ситуации, но он весьма затратный, можно установить сертифицированную очистную установку, которая удаляет запахи и жировые отложения. Какую установку выгоднее предусмотреть, вы можете узнать, задав вопрос в личном кабинете нашего клуба рестораторов, на сайте www.restoranpp.ru. Всех желающих мы принимаем в клуб бесплатно, нажмите на кнопку подписаться на сайте и введите свои данные, в письме вам придёт приглашение на вступление.

Если вам нужно решить вопрос срочно, то просто задайте вопрос нашим специалистам компании ПРАВИЛЬНЫЙ ПРОЕКТ.

Итак, мы определили что необходимо наличие приточной вентиляции и вытяжной технологической вентиляции, но кроме них необходимо предусмотреть также общеобменную вытяжку для всех помещений и отдельно вытяжку для санузлов.

Итого, минимум четыре вентиляционные системы. Это весьма затратная часть расходов, поэтому многие рестораторы с радостью заходят в помещения, где ранее уже был общепит, правда тут уже необходимо учитывать другие риски и уточнить, почему именно это заведение закрылось

Перейдём к следующей позиции и разберём технические условия по системе отопления.

5. Отопление

Отопление помещения общепита практически всегда радиаторное. В нашей практики никогда не использовалась воздушная система отопления, это просто не выгодно. В случае с подогревом приточного воздуха системы вентиляции, то он не учитывает все те параметры, по которым осуществляется подбор приборов отопления и то, что осуществляется подогрев воздуха до 18-22 градусов, это не обеспечивает теплом все помещение, а просто подготавливается воздух, чтобы он не дул холодом на посетителей, например, когда на улице -30 градусов, поэтому система отопления выполняется и работает параллельно с системой вентиляции.

А теперь давайте разберём пример, когда в помещении отсутствует система отопления, что маловероятно, но если такое все же имеет место быть, то необходима организация индивидуального теплового пункта. Данное мероприятие конечно же тоже весьма затратно, вам надо будет заказать проект на данное помещение, установить отопительные котлы, отопительные приборы, тепловые счётчики, купить трубы, запорную арматуру, организовать отдельное помещение которое частично съест полезную площадь и заплатить за работу монтажникам и это не все , что следует учесть.

Система отопления еще может быть электрической, тут, наверно, все понятно, устанавливаются электрические радиаторы, выделяется дополнительная мощность на систему отопления, и выделяются финансовые средства на весь отопительный период, что конечно же финансово затратнее, чем отапливать с помощью теплоносителя.

И в этот момент многие скажут, а зачем отапливать помещение кухни, если там и так жарко? Какая-то логика в этом конечно же есть. В рабочие часы действительно отапливать помещение не имеет смысла, правда нужно понимать, какая все же температура снаружи, например на северном полюсе, точно надо отапливать, даже в рабочие часы, и это только касается кухни, в зале то, что посетители делать будут, мёрзнуть? В случае если ваш ресторан не круглосуточный и ночью не работает, то приготовление блюд не осуществляется, следовательно тепло не выделяется и помещение кухни может остыть, произойдёт обмерзание наружных ограждений, что недопустимо. На сам деле профессионалы бы сказали, зачем все это рассказывать, и так понятно, но в практике у нас часто сталкиваются случаи, когда рестораторы в целях экономии пытаются включать логику, но так как, они не являются инженерами, все учесть они не могут. Чтобы у вас в процессе работ подобных вопросов не возникло, система отопления обязательно должна устраиваться в холодных регионах страны.

6. Холодоснабжение

Как я сказал ранее, в кухне общепита часто бывает жарко и необходимо установка кондиционеров или фанкойлов, в зависимости от того, что предусмотрено помещении.

Разбирая кондиционеры и фанкойлы, отличие их в том, что кондиционер использует наружный блок для охлаждения воздуха, то есть с помощью компрессорного наружного блока фреон подается в охладитель, в случае с фанкойлом используется централизованная система, где большой наружный блок "чиллер" охлаждает воду и затем она подается во внутренние блоки, где также установлен охладитель, через который циркулирует воздух в помещении.

В случае с кондиционером, систему возможно предусмотреть для любого помещения, главное найти место для установки наружного блока и провести трассу до внутреннего. В случае с фанколом, система уже должна быть предусмотрена в здании в виде заведённых помещение труб водоснабжения. Для подключения фанкойлов обычно используется двухтрубная система, это когда осуществляется подача только холода, но в случае если система дополнительно предполагает нагрев воздуха, то она состоит из четырёх труб.

Наличие любой из данных систем охлаждения уже значительно сэкономит вам затраты на открытие.

Существует ещё и другие системы охлаждения, но не все они могут быть использованы для общепита, поэтому сейчас мы их рассматривать не будем.

Основные, самые необходимые инженерные системы мы прошли, теперь разберем дополнительные.

7. Пожарная сигнализация

Одна из наиболее важных инженерных систем, которая влияет на безопасность.

В каждом помещении должно быть необходимое количество датчиков в соответствии с принятыми нормативами. Управление датчиками осуществляться как централизованно с пульта управления в помещении охраны арендодателя, так и с пульта, который может устанавливается локально в арендуемом помещении, в зависимости от технических условий.

Датчики разделяется на тепловые, дымовые и срабатываемые на пламя, установка тех или иных зависит от типа и назначение помещения.

Сэкономить на данной системе вы сможете, если не будете организовывать устройство подвесного потолка из гипсокартона, иначе придется делать второй уровень датчиков, системы оповещения и в случае наличия в здании автоматической системы водяного пожаротушения, то и ее тоже.

Можно обойтись установкой потолка грильято, в виде сетки или сделать потолок открытым, закрасив например в черный цвет перекрытие и элементы инженерных систем, тогда не придется ничего добавлять.

И все эти правила работают при условии, что вы не будете менять планировку помещения с помощью возведения новых перегородок, организовывая новые помещения.

8. Система оповещения и управления эвакуацией

Установка данной системы сопровождается совместно с пожарной сигнализацией, и в случае срабатывания дымового или теплового датчика, включается сигнализация и звуковое оповещение.

Проектирование данное системы должно осуществляться совместно с музыкальным сопровождением, ведь, если не учесть отключение музыки при срабатывании пожарной сигнализации, то можно и не услышать оповещение о эвакуации, поэтому существует такое понятие как "сухой контакт", т.е. подача сигнала от пожарной системы, после чего осуществляется переключение музыки на оповещение, для этого используются специальней звуковые усилители, имеющие данную функцию.

9. Автоматическая система пожаротушения

Данная система также работает совместно с противопожарной сигнализацией. И организацию необходимо в случае если в здании предусмотрено данная система.

Если в помещении уже осуществлен монтаж труб и водяных оросителей, то повторюсь, что при условии сохранения открытого потолка ничего менять не потребуется, но при возведения нового подвесного потолка закрытого типа, то необходима организация второго уровня системы автоматического пожаротушения.

Есть особенность, что при условии высоты, запотолочного пространства менее 400 мм, в данном случае не потребуется устройство дополнительного уровня системы пожаротушения, также система автоматической пожарной сигнализации и оповещения.

Одной неотъемлемой частью системы пожаротушения, являются пожарные краны, которые необходимо устанавливать вне зависимости от того имеется ли система автоматического пожаротушения в здании или нет. Длина пожарного рукава может составлять до 20 м и доставать до любой точки помещения в случае возгорания, если данное условие не выполняется, то необходимо устройство дополнительных пожарных шкафов.

При осмотре помещения важно обращать внимание на наличие данных пожарных шкафов, если их нет, то вам придётся их приобретать за свой счёт. Кстати они могут быть установлены не только в вашем помещении, а например в коридоре за пределами, но его расположение может удовлетворять всем требованиям.

10. Структурированные кабельные сети

Или по-другому сети связи, чаще всего не сложные системы и к ним меньше всего нормативных требований.

Состав слаботочных систем входит интернет кабели, видеонаблюдение, музыкальное сопровождение, кабели HDMI, охранная сигнализация и много другое. Данная система всегда проектируются индивидуально, поэтому сэкономить на ней очень маловероятно.

По всем основным инженерным системам для организации кофейни мы все прошли, теперь давайте рассмотрим визуальную часть помещения, что из отделки можно оставить, а что необходимо воспроизвести заново.

11. Отделка помещения.

Для зоны зала требования достаточного минимальные, важно лишь, чтобы были чистые поверхности, но для зоны кузни необходимо, чтобы поверхность пола и стен удовлетворяли санитарным нормам, напольное покрытие было антискользящим, все легко мылось и было без повреждений. Потолок на кухне должен состоять из металлических кассет Армстронг, либо из ГКЛ с покраской или быть открытым и окрашенным акриловой моющейся краской.

Важно также понимать, что в зависимости от назначения помещения можно использовать ту или иную отделку, в том числе и черновую, например, для помещения склада сухих продуктов к отделке помещения особенные требования.

Если отделка уже предусмотрена, то это иногда значительный плюс для экономии и выбора помещения.

12. Противопожарная эвакуации из помещения и нормы СанПин.

В случае если в вашем помещении подразумевается разместить более 50 гостей в зале, необходимо предусмотреть два эвакуационных выхода ширины проема 1200 мм, данные нормы могут меняться, поэтому, уточняйте их в момент разработки концепции заведения и осмотра помещения. В случае если в помещении предусматривается разместить не более 15 гостей, то выход может составлять 1000 мм.

На примере наиболее популярного типа кофейни с посадочным местами от 15 и до 49 мест, необходимо предусмотреть один выход из зала наружу шириной 1200 мм.

Но одного выхода для общепита всегда мало, в случае с санитарными нормами необходимо исключить пересечение чистых и грязных потоков, что это значит? Когда персонал приходит с улицы, он должен переодеться в чистую рабочую одежду, помыть руки и пройти в зону кухни. При условии наличия в помещении всего одного входа, персонал зоны кухни должен будет переодеться в зоне зала, затем пройти по грязному полу в зале и попасть в помещение кухни, что уже противоречит санитарным нормам. Следовательно для зона кухни необходимо предусматривать дополнительный вход, рядом с которым организована раздевалка, и после неё установлен рукомойник.

Дополнительный вход со стороны кухни, так же необходим, чтобы через него осуществлялась погрузка/разгрузка продуктов для приготовления.

И так, мы определили, что помещение должно иметь минимум два входа, если данное условие не выполняется, то вероятнее всего придётся организовать дополнительный проем, что не всегда возможно.

Ещё одно уточнение. В случае если помещение работает в зимнее время, то необходимо присматривать тамбур с тепловой завесой, если его нет, то это дополнительные расходы.

Давайте резюмируем, помещение должно иметь минимум два входа, Один вход на зал, другой на кухню, в случае если в помещении более 50 человек, то в зал должно быть два входа, следовательно всего в помещении будет уже три входа, а если оба входа в зал идут с улицы, то необходимо предусматривать для каждого входа дополнительный тамбур с тепловой завесой.

Всё самое важное донесли до вас. Теперь вы знаете, на что стоит обратить внимание при выборе помещения так, чтобы минимизировать затраты при открытии вашего заведения.

Мы открываем заведение общепита для различных брендов, и условия аренды у всех отличаются. Для некоторых брендов арендодатели готовы пойти на уступки, реализуя их пожелания, поэтому, если ваше заведение будет интересно арендодателю, то вы можете подписать договор на особых условиях, что позволит сэкономить часть средств. Желательно, максимально расходы перекинуть на арендодателя, но это редко когда удается.

Договор аренды: 14 пунктов, которые защитят ваш бизнес

После выбора помещения важно подписать не «рыбу», которую предложил арендодатель, а договор, в котором учтены интересы арендатора. Что обязательно должно быть:

Точный адрес, площадь, кадастровый номер
В каком виде передаётся помещение
Коммунальные услуги: включены или отдельно
Срок аренды и условия продления
Возможность субаренды
Арендные каникулы (время на ремонт)
Кто отвечает за ремонт и улучшения
Условия и порядок оплаты
Индексация арендной ставки
Ответственность сторон
Акты разграничения имущества
Условия расторжения, пролангации и урегулирования споров
Приложение — план помещения с контуром и метражом
2 экземпляра договора, сшиваются и заверяются печатями

Выписку из ЕГРН можно заказать бесплатно на rosreestr.gov.ru. Это обязательная проверка юрлица и собственника.

Выгода от грамотного подхода к аренде

Вы сэкономите от 300 000 ₽ до 10 млн ₽, если зайдёте в помещение с уже реализованными инженерными системами (если они в нормальном состоянии).
Согласование с собственником и хорошая аргументация позволяют «переложить» часть расходов на арендодателя.
Быстрый запуск — это выход на прибыль на 2–3 месяца раньше. Проблемные места для такого запуска: дизайнеры, мебельщики и рекламщики, иногда строители - всех их надо особенно контролировать по срокам и качеству.

Где получить поддержку и примеры документов

На сайте www.restoranpp.ru открыт доступ к:

примерам договоров аренды;
чек-листам по подбору помещений;
шаблонам технических условий;
консультациям экспертов по Zoom и на выезд.

Заключение

Аренда помещения для ресторана — это не просто формальность. Это основа, от которой зависит успех всего заведения. Грамотный подход, технический аудит, юридическая экспертиза и продуманный договор аренды — ваш путь к стабильной прибыли без срывов и лишних вложений.

Хотите узнать больше? Подписывайтесь на подкаст «РЕСТОРАН ПП», где мы каждую неделю делаем экспертные разборы — от выбора помещения до выстраивания кухонных процессов и привлечения инвестиций.