Риелтор для поиска помещения для ресторана (общепита)
- Как выбрать риелтора для поиска помещения под ресторан
- Что важно знать про работу с риелторами
- Ошибки при работе с риелторами
- Как выстроить грамотное взаимодействие с риелтором
- Чек-лист для выбора риелтора под ресторан
ПОДКАСТ НА ЯНДЕКС.МУЗЫКА - СЛУШАТЬ
Как выбрать риелтора для поиска помещения под ресторан
Профильная специализация — только коммерческая недвижимость
Если человек вчера сдавал однушки и комнаты, а сегодня предлагает Вам «топовую точку под бургерную» — это красный флаг.
Ищите того, кто работает с общепитом. Причём желательно не просто с «магазинами», а именно с ресторанами, кафе, пекарнями, кофейнями.
«Сколько объектов общепита Вы сдавали в последние 6 месяцев? Можно примеры?»
Понимание инженерных и юридических нюансов
Хороший риелтор знает, что ресторан — это не просто помещение, а инженерный организм. Он сразу спросит у собственника:
- какая мощность электричества;
- есть ли канализация нужного объёма;
- можно ли вывести вытяжку на фасад;
- нет ли ограничений по СЭС, жильцам, режиму работы и т.д.
«Скажите, какая мощность и вытяжка предусмотрена у этого объекта?»
Чёткий подход к договорённостям
Профессионал всегда работает по договору, указывает:
- срок подбора,
- критерии объектов,
- свою комиссию (обычно 1 мес. аренды),
- от кого он работает: от собственника или от арендатора.
Если работает «в чёрную», без фиксации задач — потом может исчезнуть в самый неподходящий момент.
«Работаете ли Вы по договору? Как у Вас зафиксированы обязанности и ответственность сторон?»
Опыт взаимодействия с рестораторами
Хороший риелтор не просто сдает помещение, он думает, как Вы там будете работать и зарабатывать.
Он заранее предлагает решения: как организовать разгрузку, где поставить вытяжку, куда заводить вентиляцию и т.д.
«Что бы Вы порекомендовали по адаптации этого помещения под горячую кухню?»
Если слышите: «Ну, это Вы потом сами разберётесь» — проходите мимо.
Отзывы и репутация
Сейчас легко всё проверить. Запросите:
- ссылки на объекты, которые сдавались для ресторанов;
- рекомендации от других арендаторов;
- посмотрите на его аккаунт в Циане, Telegram, Instagram — чем он делится, как позиционируется.
Профи не скрывается. У него есть чем похвастаться — он ведёт переговоры, показывает сложные кейсы, делает видеообзоры.
Что важно знать про работу с риелторами при поиске помещения под ресторан
1. Риелтор — не всегда партнёр, часто — просто посредник.
Большинство риелторов работают не от интересов арендатора, а от интересов собственника, или от своей комиссии. Это не значит, что они плохие люди. Это значит, что у них другие цели.
2. Критическое отличие между «риелтор по коммерции» и «риелтор по жилой недвижимости».
Если Вы работаете с тем, кто вчера сдавал квартиры, а сегодня «нашёл Вам точку под кафе» — готовьтесь к сюрпризам. Ресторанный бизнес имеет массу нюансов — вытяжка, нагрузки, потоки, посадка, логистика — и это не укладывается в «40 метров на первом этаже».
3. Ошибка предпринимателя — ждать, что риелтор всё решит.
Риелтор не эксперт по ресторанной концепции. Он не знает, что Вам нужно в плане инженерии, посадки, логистики или визуального контакта. Это Ваша зона ответственности — понимать, что нужно, и жёстко фильтровать предложения.
Распространённые ошибки при работе с риелторами
Ориентироваться только на локацию и цену, забыв про техусловия. Риелтор покажет Вам красивые витрины и проходимость, но забудет сказать, что потолки 2,2 метра и нет технической возможности провести приточно-вытяжную вентиляцию.
Доверять «на слово» площади и параметры. Проверяйте: технический паспорт, кадастровые данные, план БТИ. Очень часто заявленные 100 м² по факту оказываются 82.
Никак не фиксировать договорённости. Если риелтор обещает «собственник всё сделает, только подпишите», — будьте уверены: ничего не будет сделано без письменных обязательств.
Работать с риелтором, не задав ему жёсткое ТЗ. Это как идти к поставщику оборудования и говорить: «мне что-нибудь для кухни».
Выбирать по фото, не проверив глазами: шум, трафик, окружение. Глазами предпринимателя, а не глазами арендатора.
Как выстроить грамотное взаимодействие с риелтором
Дайте чёткое ТЗ. Опишите, какая концепция, какой формат кухни, количество посадок, какие инженерные требования. Прямо в PDF, чтобы у него было что переслать собственнику.
Обозначьте, что Вы не просто арендатор, а ресторатор, и Ваша цель — прибыль, а не «повесить вывеску».
Хороший риелтор сразу поймёт, что Вы профи, и не станет втюхивать всё подряд.
Заранее обговорите комиссию и условия. Некоторые риелторы берут с обеих сторон. Это нормально, если Вы понимаете за что. Лучше найти риелтора, который давно работает именно с общепитом и нацелен на долгосрочное сотрудничество.
Не стесняйтесь задавать «неудобные» вопросы:
- Есть ли запас по электричеству?
- Был ли до этого общепит?
- Что с вытяжкой?
- Кто соседи? (Особенно сверху — это могут быть жильцы, которые потом Вас закроют через жалобы)
ЧЕК-ЛИСТ для поиска помещения под ресторан через риелтора
- Описана концепция заведения
- Рассчитан бюджет на ремонт и аренду
- Сформулировано ТЗ для риелтора (указаны все мощности для работы заведения, учтены архитектурные решения и требования к локации)
- Подготовлена форма с параметрами: площадь, фасад, посадка, вход, коммуникации
- Проверены документы (выписка ЕГРН, план БТИ)
- Получены техусловия от арендодателя (АРДД) (мощность, вода, канализация)
- Уточнена возможность размещения технологической вытяжки (ее надо вести выше кровли здания или устанавливаться очистное оборудование)
- Проверен статус помещения (жилое/нежилое)
- Проверен реальный пешеходный и автомобильный трафик (это доверять конечно стоит только проверенным специалистам, лучше самим потратить время)
- Оценена визуальная доступность и фасад
- Учтены особенности соседей
- Проверена шумоизоляция, вентиляция, подвал, возможность разгрузки
- Установлена комиссия
- Подписан договор оказания услуг
- Обозначена дата/срок подбора
- Установлены критерии отсева: если нет вытяжки — не рассматриваем, и т.п.
Чек-лист для выбора риелтора под ресторан
- Узкая специализация на коммерческой недвижимости
- Опыт работы именно с объектами общепита (кафе, рестораны, пекарни, бары)
- Понимание технических требований к заведениям (посадка, трафик, площадь кухни и зала)
- Готовность работать по договору, с понятной структурой комиссий
- Глубокое понимание инженерных нюансов:
- вытяжка
- электричество
- водоснабжение и канализация
- возможность размещения оборудования
- Наличие кейсов и отзывов от рестораторов (или объектов, которые можно посмотреть вживую)
- Прозрачная и деловая коммуникация, без «впаривания» и давления
Риелтор — не враг, но и не спаситель. Это инструмент.
Как молоток: можно построить дом, можно разбить витрину. Всё зависит от того, что именно и как Вы с ним делаете.
Если подходить к выбору помещения системно, с уважением к своему бизнесу, с чётким пониманием, где Вы зарабатываете и где теряете — даже самый простой риелтор станет полезным помощником. А если действовать «на доверии» — готовьтесь платить за чужую халатность из своей прибыли.
Если Вы планируете открыть ресторан, найти под него помещение или сначала создать собственную концепцию под ключ — обратитесь в "ПРАВИЛЬНЫЙ ПРОЕКТ". Мы поможем Вам запустить ресторан(и любой другой общепит) с нуля — от идеи до первых гостей.